ആർബിഐയുടെ നിരക്ക് വർധന: ഹോം ലോൺ ഇഎംഐയെ ബാധിക്കുന്നതെങ്ങനെ?

ആർബിഐ റിപ്പോ നിരക്ക് വർധിപ്പിച്ചതോടെ ബാങ്ക് വായ്പയെടുത്തവർ തിരിച്ചടവ് തുക(തുല്യ പ്രതിമാസ ഗഡു-ഇഎംഐ)യിൽ വർധനയ്ക്കു നിർബന്ധിതമാകുകയാണ്. 25 ബേസിസ് പോയിന്റ് (ബിപിഎസ്) വർധിപ്പിച്ച് 6.50 ശതമാനമാക്കി ഉയർത്തിയാണ് റിപ്പോ നിരക്കിൽ മാറ്റം കൊണ്ടുവന്നത്. ഇതോടെ മൊത്തം വർധന 250 ബിപിഎസായി മാറി. 2022 മേയ് മുതൽ ഇഎംഐ 19 ശതമാനമായി ഉയർന്നിരുന്നു.

ഏതൊക്കെ വായ്പകളെയാണ് ഏറ്റവും കൂടുതൽ ബാധിക്കുക?

നിരക്ക് വർധന എല്ലാത്തരം വായ്പകളെയും ബാധിക്കുമെങ്കിലും, മൊത്തത്തിലുള്ള വായ്പാ കുടിശ്ശികയുടെ ഏതാണ്ട് 29.8 ശതമാനം വരുന്ന വ്യക്തിഗത വായ്പ വിഭാഗത്തിൽ ഈ വർധനവ് ഉടനുണ്ടാകും. 39.35 ലക്ഷം കോടി രൂപയിലധികം ഈ വിഭാഗത്തിൽ കുടിശ്ശികയുണ്ട്. ആർബിഐ കണക്കുകൾ പ്രകാരം, കുടിശ്ശികയുള്ളതിന്റെ 50 ശതമാനവും ഭവനവായ്പകളാണ് – 18.98 ലക്ഷം കോടി രൂപ.

റിപ്പോ നിരക്ക് വർധനയ്ക്കു ശേഷം ബാങ്കുകളുടെയും ഫിനാൻസ് കമ്പനികളുടെയും പലിശ നിരക്ക് ഉയരുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന ഫണ്ടുകളുടെ ചെലവ് ഉയരാൻ സാധ്യതയുണ്ട്. വാഹനങ്ങൾ, വീട്, ഉപഭോക്തൃവസ്തുക്കൾ, വിദ്യാഭ്യാസം, സ്ഥിരനിക്ഷേപങ്ങൾക്കെതിരായ അഡ്വാൻസുകൾ, മറ്റ് വ്യക്തിഗത വായ്പകൾ എന്നിവയുടെ ഇഎംഐകൾ ഉയരും. കാരണം ബാങ്കുകളുടെ എക്സ്റ്റേണൽ ബെഞ്ച്മാർക്ക് ലിങ്ക്ഡ് ലെൻഡിങ് നിരക്ക് (ഇബിഎൽആർ) 25 ബിപിഎസ് വർധിക്കും. ഒരു ബേസ് പോയിന്റ് എന്നത് ഒരു ശതമാനം പോയിന്റിന്റെ നൂറിലൊന്നാണ്. മൊത്തം വായ്പയുടെ 43.6 ശതമാനവും ഇപ്പോൾ റിപ്പോ നിരക്കുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചിരിക്കുന്നു.

ബാങ്കുകളുടെ വായ്പാ പോർട്ട്‌ഫോളിയോയുടെ 49.2 ശതമാനം വരുന്ന മാർജിനൽ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ഫണ്ട് ബേസ്ഡ് ലെൻഡിങ് നിരക്കുകളും (എംസിഎൽആർ) ഉയരുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നു. റിപ്പോ നിരക്ക് വർധന ഇതിനകം തന്നെ വായ്പാ നിരക്കിലേക്ക് 60 ശതമാനം ട്രാൻസ്മിഷനിലേക്കു നയിച്ചു.

വർധനവ് എങ്ങനെ?

കഴിഞ്ഞ വർഷം ആദ്യം ഒരു ഉപഭോക്താവ് 20 വർഷത്തേക്ക് 6.7 ശതമാനം പലിശ നിരക്കിൽ 50 ലക്ഷം രൂപ ഭവന വായ്പ എടുത്തിരുന്നെങ്കിൽ, ഇഎംഐ 37,870 രൂപയായിരുന്നു. ഏറ്റവും പുതിയ റിപ്പോ നിരക്ക് വർധനയെത്തുടർന്ന് പലിശ നിരക്ക് ശരാശരി ഒൻപതു ശതമാനമായിരിക്കുമെന്ന് പ്രതീക്ഷിക്കുന്നതിനാൽ (കടം വാങ്ങുന്നയാളുടെ ക്രെഡിറ്റ് സ്‌കോറിനെ ആശ്രയിച്ച്), ഇഎംഐ ഇപ്പോൾ 44,986 രൂപയായി മാറും, ഏകദേശം 19 ശതമാനം വർധന, അല്ലെങ്കിൽ 7,116 രൂപ കഴിഞ്ഞ ഒൻപതു മാസങ്ങളിൽ വർധിക്കും.

അതുപോലെ, 20 വർഷത്തേക്ക് 6.7 ശതമാനം പലിശ നിരക്കിൽ 25 ലക്ഷം രൂപയുടെ ഭവനവായ്പയ്‌ക്ക്, നിലവിലെ ഇഎംഐ 18,935 രൂപയിൽ നിന്ന് 22,493 രൂപയാകും, ഒരു വർഷത്തിനുള്ളിൽ 3,558 രൂപയുടെ വർധനവ്.

2022 ഡിസംബറിൽ, ചില്ലറ പണപ്പെരുപ്പം നിയന്ത്രിക്കാനുള്ള ശ്രമത്തിൽ ആർബിഐയുടെ എംപിസി റിപ്പോ നിരക്ക് 35 ബേസിസ് പോയിന്റ് വർധിപ്പിച്ചു. എം‌പി‌സി മേയിൽ റിപ്പോ നിരക്ക് 40 ബി‌പി‌എസും തുടർന്ന് തുടർച്ചയായ മൂന്ന് മീറ്റിങ്ങുകളിലും 50 ബി‌പി‌എസ് വീതവും വർധിപ്പിച്ചു.

“ഏകദേശം 7,000 രൂപ (50 ലക്ഷം രൂപ വായ്പയിൽ) ഇഎംഐകളിൽ വർധിച്ചത് ചില വായ്പക്കാരെ ബുദ്ധിമുട്ടിച്ചേക്കാം. എന്നാൽ ഇത് ഭവനവായ്പയുടെ മൊത്തത്തിലുള്ള ഡിമാൻഡ് കുറച്ചിട്ടില്ല,” പിനാക്കിൾ ഗ്രൂപ്പ് സിഇഒ രോഹൻ പവാർ പറഞ്ഞു.

കാലാവധിയെ ബാധിക്കുന്നതെന്താണ്?

കഴിഞ്ഞതവണ റിപ്പോ നിരക്ക് വർധന പ്രഖ്യാപിച്ചപ്പോൾ, പലിശ നിരക്ക് വർധിച്ച് ഭവന വായ്പയുടെ കാലാവധി 20 വർഷത്തിൽനിന്ന് 33 വർഷമായി ഉയർന്നിരുന്നു. “ഇതിനർത്ഥം ഭവനവായ്പ ലഭിക്കുമ്പോൾ വായ്പയെടുക്കുന്നയാൾക്ക് 30 വയസ്സായിരുന്നുവെങ്കിൽ, നിലവിലെ വർധിച്ച വായ്പാ കാലാവധി അവരുടെ വിരമിക്കൽ പ്രായത്തെ മറികടക്കുമായിരുന്നു, ഇപ്പോൾ കടം കൊടുക്കുന്നവർ മിക്ക കേസുകളിലും ഉയർന്ന ഇഎംഐകൾ ആവശ്യപ്പെടും,” അബാൻസ് ഇൻവെസ്റ്റ്‌മെന്റ് മാനേജേഴ്‌സ് പ്രൈവറ്റ് ലിമിറ്റഡിന്റെ സിഇഒ ഭാവിക് തക്കർ പറഞ്ഞു.

വായ്പ എടുക്കുന്നവരുടെ മുൻപിലുള്ള മാർഗമെന്ത്?

ഭവനവായ്പ വാങ്ങുന്നവരുടെ മുൻപിലുള്ള ഒരു മാർഗമെന്നത് അവരുടെ വായ്പാ ദാതാവിനോട് സ്പ്രെഡ് (എംസിഎൽആറും വായ്പയെടുക്കുന്നവർക്ക് വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന ഭവനവായ്പ നിരക്കും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം) വർധിപ്പിക്കാൻ ആവശ്യപ്പെടുകയയെന്നതാണ്. “മികച്ച ക്രെഡിറ്റ് സ്‌കോറുകളുള്ള വായ്പക്കാർക്ക്, തങ്ങളുടെ മികച്ച ഉപയോക്താക്കളെ നിലനിർത്തുന്നതിനായി ഭവനവായ്പ നിരക്ക് കുറയ്ക്കുന്നത് ബാങ്കുകൾ പരിഗണിക്കുന്നു. ഇതു കുറച്ച് ആശ്വാസം നൽകുകയും കടം വാങ്ങുന്നവരുടെ സാമ്പത്തിക ഭാരം കുറയ്ക്കുകയും ചെയ്യും,” തക്കർ പറഞ്ഞു.

സ്‌പ്രെഡ് വർധിപ്പിച്ച് പലിശനിരക്ക് കുറയ്ക്കാൻ എന്തെങ്കിലും സാധ്യതയുണ്ടോയെന്നു വായ്പയെടുക്കുന്നവർ വായ്പ നൽകുന്നവരോട് ചോദിക്കാറില്ല. സാമ്പത്തിക ഉപദേഷ്ടാക്കളും മ്യൂച്വൽ ഫണ്ട് വിതരണക്കാരും തങ്ങളുടെ നിക്ഷേപകരെ ഈ വിഷയത്തിൽ ബോധവത്കരിക്കണമെന്നും തക്കർ പറയുന്നു.

ഉപയോക്താക്കൾക്കു ദീർഘകാല വായ്പാ കാലാവധി തിരഞ്ഞെടുക്കാനുള്ള ഓപ്ഷനുണ്ടെന്നു ബേസിക് ഹോം ലോൺ സ്ഥാപകനും സിഇഒയുമായ അതുൽ മോംഗ പറയുന്നു. “ഇത് പ്രതിമാസ ഇൻസ്‌റ്റാൾമെന്റ് കുറയ്ക്കും, എന്നാൽ മൊത്തത്തിലുള്ള പലിശ പേയ്‌മെന്റുകൾ കൂടുതലായിരിക്കും. ഫ്ലോട്ടിങ് പലിശ നിരക്ക് തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതാണ് മറ്റൊരു ഓപ്ഷൻ. ഇത്തരത്തിലുള്ള നിരക്ക് വിപണി സാഹചര്യങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു, പലിശ നിരക്ക് കുറയുകയാണെങ്കിൽ, നിങ്ങളുടെ ഇഎംഐയും കുറയും.”

ഉപയോക്താക്കൾ അവരുടെ സാമ്പത്തിക സ്ഥിതിയനുസരിച്ച് ഉയർന്ന ഡൗൺ പേയ്‌മെന്റ് (വസ്തുക്കൾ വായ്പയിൽ വാങ്ങുമ്പോൾ തുടക്കത്തിൽ അടയ്ക്കുന്ന പണം) നടത്തണമെന്ന് അദ്ദേഹം പറഞ്ഞു. ഒരു വലിയ തുക മുൻകൂറായി അടയ്ക്കുന്നതിലൂടെ, ലോൺ തുകയും ഇഎംഐയും കുറയും. “കുറഞ്ഞ ഇഎംഐ ലഭിക്കുന്നതിന് ഉപഭോക്താക്കൾ വായ്പ നൽകുന്നയാളുമായി പലിശ നിരക്ക് ചർച്ച ചെയ്യാൻ ശ്രമിക്കണം. നിങ്ങൾക്ക് ഉയർന്ന പലിശ നിരക്കിലുള്ള വായ്പയുണ്ടെങ്കിൽ, കുറഞ്ഞ നിരക്ക് വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്ന മറ്റൊരു വായ്പാ ദാതാവിന് ബാക്കി തുക കൈമാറുകയും നിങ്ങളുടെ ഇഎംഐ കുറയ്ക്കുകയും ചെയ്യാം,” മോംഗ പറഞ്ഞു.

ഇത് ഭവന നിർമ്മാണ മേഖലയെ എങ്ങനെ ബാധിക്കും?

തുടർച്ചയായ ഈ വർധനവ്, ഇഎംഐ-അധിഷ്ഠിത ഭവന വിപണിയിൽ വർധനയുടെ പ്രഭാവം കാണുമെന്നും വരും മാസങ്ങളിൽ വിൽപ്പന വേഗതയെ ക്രമേണ ഇതു ബാധിക്കുമെന്നും വ്യവസായ ഉദ്യോഗസ്ഥർ പറഞ്ഞു.

“ഉയരുന്ന പ്രോപ്പർട്ടി വിലകൾ ഇതിനകം തന്നെ വീട് വാങ്ങുന്നവരെ ബുദ്ധിമുട്ടിലാക്കിയിരുന്നു. ഇപ്പോഴത്തെ ആർ‌ബി‌ഐയുടെ തീരുമാനം നിലവിലെ ഡിമാൻഡ് വേഗതയെ താൽക്കാലികമായി ഇല്ലാതാക്കും. ആദ്യമായി വീട് വാങ്ങുന്നവർക്ക്, വീട് ഏറ്റവും വലിയ ആസ്തിയായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നു, ഈ ഹ്രസ്വകാല നീക്കങ്ങൾ വാങ്ങുന്നയാളുടെ തീരുമാനത്തിൽ വലിയ സ്വാധീനം ചെലുത്താൻ സാധ്യതയുണ്ട്,” സാറ്റലൈറ്റ് ഡെവലപ്പേഴ്‌സ് പ്രൈവറ്റ് ലിമിറ്റഡ് സെയിൽസ്, മാർക്കറ്റിങ്, സിആർഎം, വിപി, ഹിമാൻഷു ജെയിൻ പറഞ്ഞു.

“ഉയർന്ന ഭവനവായ്‌പ പലിശ നിരക്ക് ഭവന വിഭാഗത്തിൽ തടസ്സമാകും, കാരണം ഇത് വീട് വാങ്ങുന്നവരെ ബാധിക്കുകയും ഡെവലപ്പർമാരുടെ വിതരണത്തെ തളർത്തുകയും ചെയ്യും. മിഡ് ഹൗസിങ് സെഗ്‌മെന്റിലുള്ളവർ ജാഗ്രത പാലിക്കും,” നാഷനൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്‌മെന്റ് കൗൺസിൽ ദേശീയ വൈസ് ചെയർമാൻ നിരഞ്ജൻ ഹിരാനന്ദാനി പറഞ്ഞു.

മിച്ച പണലഭ്യത റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ വായ്പാ വളർച്ചയെ ശക്തിപ്പെടുത്തുമെങ്കിലും, ഉപഭോഗ പിരമിഡിന്റെ വിശാലമായ സ്പെക്ട്രമായ താങ്ങാനാവുന്ന ഭവന വിഭാഗത്തിൽ ഡിമാൻഡ് ഇക്കണോമിക്സ് വെല്ലുവിളി നേരിടാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.